揭开房地产包装的秘密，房地产营销的几种方法

stephen zhang

　　房地产项目包装由10年前千篇一律叫豪华顶级，逐渐分化形成了几种方法，揭开其中的秘密，有利于买家辩别出项目卖点中哪些是真，哪些是忽悠。
　　 一、项目处在较偏僻的地方，通常以升值潜力或实惠作为招揽方法，通常此类项目附近没有楼价参考项目，因此来的客人越多，价格将会提高，一般在小区规划中后期建的通常在图上是花园，其实上当地规划局网站即可查到该项目控制性规划究竟是什么，一般而言，该项目容积率超过了，就很难有大花园，留意一下项目的建筑密度就比较清楚该项目的总体布局。
　　 二、项目所处在闹市区，通常以成熟街区作比较，其实项目建成快则2年，慢则5年(闹市区拆迁问题等)，你若信这宣传旺己是几年以后的事，若开发商的售价己达到目前市场价，则己经提前收了几年的升幅，记住一个判断，闹市区好的商铺是绝不会返租回报的，有这一说你就应该小心。
4 c8 z  Z. c& P3 I& O7 k# f　　 三、豪宅通常以顶级、绝版、买少见少等口号招揽，其实中国土地大得很，市区地用完自然向郊区发展，何来绝版一说，只要你有足够的钱，想买哪里都有。
0 u  b# M% `/ p( E　　 四、一般楼盘开盘经历预热 ，即项目形象包装，通常以路牌、论坛、单张、信息等传递楼盘信息，此时各报纸地产版一般都联动，正面或侧面吹捧该项目，当电视广告登场时，楼盘就准备认筹。
　　 五、认筹是聚人气炒作的重要手法，一般在认筹时置业顾问会问客人的心理价位，将拟售价提高10%～20%左右，若有70%的客人认可该价位，一般开盘价就定在这附近，对客人的电话进线、每日登门量都会有一个统计，从而判断出项目的热度并决定加推广和增减优惠点数。
' J: y1 C9 O0 t! X5 y: W　　 六、商业地产一般会先与大卖场签定意向书，然后借此名大力催谷，通过各种评比获奖，至于将来是否大卖场进入真是天知道，若买内铺，一旦大卖场不进入，内铺无法独立运营。
' m8 t2 U5 b/ S- K: {　　 七、项目开盘最常规的是找些领导或名人剪彩，载歌载舞，将所有认筹客通知到场(若人气不足，会安排底托排队)，现场制造紧迫气氛，客人冲动之下立即认购，签了认购书，这故事基本己完成了。
9 o2 N6 }3 Q) Y8 x' s7 F; B　　 房地产项目的包装有销售的现实需要，作为买家毕竟是买件大商品，事前去查询规划，了解数据也是必要做的工作，聪明些自然少被忽悠。